主題: 2014年1月1日起正式開始收取房產稅不知是否真實

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                • 發表于:2013/11/22 9:03:57
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                【房產稅開征!最新消息】2014年1月1日起,對擁有2套住宅的家庭,人均建筑面積80㎡以上部分,視為奢侈性住宅消費,每年征收1%-3%的房產稅,且沒有減除額;家庭第3套住宅,每年征收4%-5%的房產稅,且沒有減除額;家庭第4套及以上住宅,每年征收10%的房產稅,且沒有減除額。 

                 
                原文內容: 
                      城鎮化絕不等于房地產化,但城鎮化也離不開房地產業的支持。要進一步深化經濟體制改革,推動城鎮化的長期穩定發展,必須立即著手變革現有的房地產制度。鑒于房地產在國民經濟所處的實際地位,其與金融、消費以及數十個關聯產業密不可分的關系,建議將房地產制度改革置于下一步深化經濟體制改革的首要位置,其中,將房產稅作為房地產制度改革的出發點和核心。 
                 
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                ??過去20年,我國貨幣超發,卻沒有造成惡性通脹,是因為大部分流動性被房地產市場吸納,并表現為地價和房價近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復。只有將囤積在房地產市場的數以萬億計的資金擠壓或解放出來,其他急需資金的產業和行業才能獲得發展的資本,否則,調整經濟結構、轉變發展方式幾乎不可能取得成功。能發揮這種功效的,唯有在房產保有環節征收累進稅率的房產稅。 
                ??是時候了,以大無畏的勇氣和自我犧牲精神,堅決推動在全國全面征收累進稅率的房產稅。 
                 
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                ??一、限購政策退出,代之以稅收手段 
                ??1、明確時間表。建議由國務院適時發布通知,決定以下事項: 
                ??(1)2013年12月31日以前,全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫,并建立本地的住房信息系統; 
                ??(2)2013年12月31日以前,全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網,不得以任何借口推延; 
                ??(3)2014年12月31日以前,全國所有城市的住房信息系統都必須與住建部聯網,不得以任何借口推延; 
                ??(4)2014年1月1日起,全國所有城市(鎮)的住宅限購政策停止執行; 
                ??(5)2014年1月1日起,在全國住房信息已聯網的城市范圍內征收房產稅。2015年1月1日起,建制鎮房產是否征收房產稅,由各地省級人民政府規定。 
                ??國務院通知發布的時間點,距離2014年1月1日應相隔6個月,以為各地留出一定的準備時間。 
                ??2、堅持首套房優惠和多套房限貸政策的長期化。建議由國務院發布通知,決定以下事項: 
                ??(1)購買除別墅以外的家庭首套住宅,貸款利率一律為基準利率的7折,首付兩成,免收契稅,并建議將該政策載入《基本住房保障條例》或《住房保障法》,實現首套房優惠政策的長期化、法制化; 
                ??(2)購買第二套住宅,貸款利率不低于基準利率的110%,首付五成以上; 
                ??(3)購買第三套及以上住宅,一律不予發放購房貸款。 
                ??3、對奢侈性住宅征收房產稅。修改1986年頒布的《房產稅暫行條例》,改為《房產稅條例》,由國務院頒布實施。修改后的主要內容是:2014年1月1日起,對擁有兩套住宅的家庭,人均建筑面積80平方米以上的部分,視為奢侈性住宅消費,每年按市場評估價征收1%-3%的房產稅,且沒有減除額;家庭第三套住宅(不論面積大小),每年征收4%-5%的房產稅,且沒有減除額;家庭第四套及以上住宅(不論面積大小),每年征收10%的房產稅,且沒有減除額;取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅的規定;所有商業房產,每年均按租金收入的12%繳交房產稅,財政部、國家稅務總局另有規定的除外(如對殘疾人企業、高新技術企業可予減免房產稅等)。家庭僅有的一套自住住宅,免征房產稅。 
                ??以上有關1%-3%的房產稅稅率,4%-5%的房產稅稅率,具體標準由各地省級人民政府確定。 
                ??二、財政部、國家稅務總局、住建部聯合發布通知,作出如下細化規定: 
                ??1、對奢侈性住宅轉讓后的增值收益,一律征收20%個人所得稅。由財政部、國家稅務總局發出通知,2014年1月1日起,對家庭人均建筑面積80平方米以上的住宅,轉讓后的增值收益部分(指房產的轉讓價減去原購買價),一律按20%的稅率一次性征收個人所得稅,但是,該房產此前已繳交的房產稅,可以抵扣房產轉讓增值收益部分應繳納的個人所得稅,若該房產累計已繳交的房產稅超出此次應繳納的個人所得稅,則該項個人所得稅視為零;對轉讓家庭人均建筑面積80平方米以內的住宅,按轉讓收入的1%征收個人所得稅,抵扣方法如上;轉讓家庭唯一住宅且居住5年以上的,免征個人所得稅。 
                ??對轉讓商業房產的,按轉讓收入的1%征收個人所得稅,抵扣方法如上。 
                ??2、轉讓家庭人均建筑面積80平方米以上的住宅,房主找不到原始購房發票的,稅務機關委托擁有國家一級資質的房地產評估機構(建立機構名庫隨機抽取),參照有市場成交記錄的同地段同類房屋,或查閱當地住房信息系統,對其房產的原購買價進行評估,作為計稅依據。從低收取評估費,但評估費用由賣房人承擔,作為丟失原始購房發票的懲罰。 
                ??3、當地政府每年公布分類住宅的市場指導價(即房產現值),成交價明顯低于市場指導價的,以市場指導價作為房產稅的計稅依據(類似北京、深圳、成都等城市現在執行的二手房過戶指導價)。 
                ??4、個人出租住宅,其租金收入須按20%繳納個人所得稅;個人或企事業單位的經營性房產(商鋪、寫字樓、酒店等),按租金收入的12%繳交房產稅,稅務部門另有規定的從其規定。 
                ??5、取消現行對轉讓個人住宅征收5.5%營業稅的規定。 
                ??6、房產所有人(業主)必須持有以上所有完稅證明,房屋權屬管理部門方可為其辦理房產過戶手續。 
                ??7、各城鎮的房產稅收入和個人轉讓住宅增值收益的個人所得稅收入,由地方政府支配,專項用于保障房建設;盈余部分擬用于其他社會保障類支出的,須經省級人民政府批準,并報中央政府主管部門備案。 
                ??附件一: 有關闡釋 
                ??1、房產稅是現成的稅種,無須另行立法。 
                ??只須國務院修改《房產稅暫行條例》,重新頒布實施即可。1986年頒布實施的《房產稅暫行條例》,對住宅是免征房產稅的,上海、重慶試點征收房產稅,從法理意義上說是違反該條例的,但因為是試點,尚可接受。若在全國范圍全面征收房產稅,就必須修改該條例。 
                ??2、為何將房產稅計征點定為戶籍家庭人均80平方米? 
                ??現行首套房信貸優惠標準是90平方米以下,多數城市執行的普通住房標準是144平方米。假設3口之家先后購買了兩套房,90平方米是首套房,144平方米是改善性住房,大約相當于人均80平方米。這個標準已經充分考慮了改善性住宅需求。絕大多數征收房產稅的國家,均只對第一套住宅減免房產稅(物業稅),而根據我國目前的居住水平,將房產稅計征標準定為戶籍家庭人均80平方米,則基本相當于免除了兩套普通住宅的房產稅,亦即相當于從第三套住宅征收房產稅。因此,將超過標準部分的住宅稱為奢侈性住宅消費(也可稱為投資性住宅)并征收類似于奢侈稅的房產稅,是說得過去的。對商業房產征收房產稅,則是國際通例。 
                ??3、個人所得稅是現成的稅種,無須另行立法。 
                ??2011年6月30日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修改的《個人所得稅法》第三條第五款規定,對財產轉讓所得,按20%的稅率征收個人所得稅。但國家稅務總局曾經規定,對未能提供準確納稅資料、不能正確計算應納所得稅額的房產轉讓,可按轉讓收入1%-3%征收個人所得稅。現在,為了抑制投資投機行為,統一改為:對轉讓家庭人均建筑面積80平方米以內的住宅,按轉讓收入的1%征收個人所得稅(已繳房產稅可抵扣);轉讓家庭唯一住宅且居住5年以上的,免征個人所得稅。這樣,無須修改《個人所得稅法》,只須財政部、國家稅務總局再發文作出具體規定即可。 
                ??4、為何該房產已繳交的房產稅可抵扣應繳個人所得稅? 
                ??主要是為了避免重復征稅。同樣,取消住宅轉讓環節的營業稅,也是為了避免重復征稅。這樣做,有助于減少征收房產稅的阻力,增加的稅收負擔僅限于嚴格定義的奢侈性或投資性住宅。 
                ??5、多套房產所有者,會不會寧愿持有住宅不售,轉為出租? 
                ??多套房產持有成本很高。以北京為例,市區四環內一套100平方米的超標住宅,市場評估價按3萬元計算,按5%的稅率,每年應交房產稅15萬元,將超過他的出租收益。且出租收益還要繳納20%個人所得稅。當然,前提是要征收到位。 
                ??6、房產稅能否抑制房價上漲? 
                ??理論上說,只征收5%的房產稅,如果該套房產的價格漲幅超過10%,投資者就仍有收益。前提是,房價必須每年上漲,即使如此,后面還有20%的個人所得稅等著他。如果累進稅率的房產稅嚴格征收到位,擁有三套以上住宅的居民,大部分會將其多余住宅出售,住房供求關系逆轉,房價存在短時大跌的可能。 
                ??7、房產稅全面征收后,房價會不會暴跌? 
                ??由于對人均住房建筑面積80平方米以下住宅不征房產稅,按現有居住水平,基本相當于允許每個家庭擁有兩套房。經過房地產市場20年的高速發展,目前我國城市人均住房建筑面積仍只有30平方米左右,從人均30平方米到人均80平方米,住宅市場還有巨大的發展空間。2012年,房地產市場仍處于嚴厲的調控之中,在擠出絕大多數投資投機者,以首次置業需求和改善性需求占絕對主導的情況下,多數城市成交量仍出現了較大幅度的增長,當年房價同比也是上漲的,可見首次置業需求和改善性需求也能夠支撐房地產市場發展。未來即使全面征收房產稅會令房價短時下跌,也很難出現持續暴跌,對金融和整體經濟的負面影響完全在可控范圍,而從房地產市場抽離的龐大資金,卻可以引導流入到其他急需資金的產業和行業。擔心征收房產稅會嚴重拖累經濟增長,是不必要的,認為征收房產稅會引發經濟崩潰,更是危言聳聽。 
                ??8、已收土地出讓金,再征房產稅,是否重復征稅? 
                ??有人認為,國外土地大多是永久產權,我們的住宅用地是有限產權,征房產稅不合適。我國住宅用地雖是70年產權,但《物權法》規定自動續期,土地與房屋的使用期限得到了統一。有人認為,土地出讓金屬于“類稅收”性質,在此基礎上再征房產稅,有重復征稅之嫌。但土地出讓金屬于土地保有環節(一次性收齊)的“稅”,房產稅屬于房產保有環節的稅,并不矛盾。很多西方國家也是既有土地保有環節的稅,也有房產保有環節的稅。再者,房產稅是保有環節的稅,若全部用于地方的保障房建設,那么它就與國外所征房產稅(物業稅)的性質和用途沒有本質區別。 
                ??9、全面征收房產稅,并對個人轉讓住宅的增值收益征收20%所得稅,是否會增加居民稅收負擔?表面上看,將在總體上增加居民稅負系數,但由于取消了轉讓住房時的營業稅等稅種,實際增加系數不會過大,同時還為減免其他稅負提供了空間。 
                ??10、房產稅的計征標準是全國范圍,而非僅所在城市。人均80平方米是指一個家庭在全國范圍內擁有的房產。 
                ??所以,對家庭奢侈性住宅征收房產稅及轉讓后的個人所得稅,前提是住房信息聯網。也就是說,2014年1月1日起房產稅的征收范圍實際上是已經實現住房信息聯網的地級以上城市,2015年1月1日起則是面向全國所有城市。 
                ??11、技術準備。 
                ??如上所述,征收房產稅之前,要先修改《房產稅暫行條例》;全國住房信息系統的聯網必須有相應的截止時間表;每個城市的個人住房信息系統要與戶籍管理系統、稅收系統聯網。要消除開征房產稅的所有技術障礙。實踐證明,只要是技術問題,應該都是可以解決的。 
                ??12、征收成本。 
                ??為了減輕稅務部門的勞動強度,減少征收房產稅的成本,可采取自行申報納稅與代扣代繳并行的征收辦法。鼓勵公民自行申報繳納房產稅。代扣代繳,既包括房產所有者所在單位代扣代繳(稅務機關將住建部門提供的個人超標房產信息,整理出應納稅名單,送達轄區所在單位),也包括基層的居委會、物業公司代為催繳。鼓勵稅務部門創新征收辦法。 
                ??13、懲罰措施。 
                ??逾期不繳納房產稅者,稅務機關有權罰收滯納金。凡是住建部門、稅務部門、戶籍部門等國家機關工作人員,弄虛作假,為房產所有人逃避納稅、辦理戶口提供幫助的,一律從重處罰,或移送司法機關處理。實施初期,有必要查辦一些典型案例。 
                ??14、對奢侈性住宅征收房產稅,有助于反腐、縮小貧富差距。從近幾年披露的案例來看,有些官員或其他公民非法擁有數十套房產。而擁有房產的多寡,是貧富差距擴大的重要決定因素。對奢侈性住宅征收累進稅率的房產稅,除了可為地方帶來穩定的稅收來源,在反腐和縮小貧富差距方面也將起到不可忽視的作用,本質上有利于維護社會穩定。 
                ??15、不可獨行。2005年以來的房地產調控歷程表明,抑制住宅的投資性需求,必須從根本上改革房地產的制度和管理機制,除以上稅收手段之外,尚須建立一系列配套的政策措施,這是房地產市場賴以持續健康發展的必要選擇。 
                ??附件二: 配套政策 
                ??1、立即進行治理小產權房的試點和利用集體用地建設公租房的試點。 
                ??它們都屬于集體建設用地改革的試點,將有助于探索集體土地改革的問題。 
                ??2、立即著手研究整個房地產稅收制度的改革。 
                ??第一步,征收房產稅,并堅決控制各地的地價漲幅和土地出讓金增幅,如國土部可規定,各地年度地價漲幅和土地出讓金增幅不得高于當地CPI水平;第二步,將與房地產有關的稅種合并為統一的房地產稅;第三步,取消土地出讓金制度,將土地出讓金納入合并后的房地產稅,使之成為各地最主要的稅收來源。房地產稅收制度的改革可采取試點的辦法,在5年內完成。 
                ??3、改革和完善保障房體系。社會性保障住房只包括廉租房和公租房兩種形式,取消現行各種經濟適用房、限價房,全部改為公租房。其中公租房的租金僅相當于市場租金的60%-70%。此前已建的各類保障房,必須建立規范的退出機制,轉讓收益政府應拿大頭。 
                ??完善公務員住房體系,所有公務員住房自國務院通知發布之日起封閉運行,從此不得上市轉讓(寫入《基本住房保障條例》或《住房保障法》)。取消面向公務員和企事業單位的經濟適用房、限價房、自建房等,堅決禁止各種變相的福利分房(參見附件三)。 
                ??4、打破行業壟斷,向民營企業開放,切實發展服務業、民間金融業。從房地產市場擠出的龐大資金,必須有釋放的渠道。 
                ??附件三: 有關公務員住房的具體建議 
                ??黨政機關和財政撥款的事業單位,按職務、級別建立公務員經濟適用房的配售標準。副科級和科級干部90平方米建筑面積(下同),副處級和處級干部120平方米,副局級干部140平方米,局級干部160平方米,副部級干部210平方米,正部級干部240平方米。公務員經濟適用房,一律按照以上標準建設。 
                ??公務員的經濟適用房售價,以當地政府公布的價格為準,且不得進行超標準裝修后再配售。享受經濟適用房的公務員去世后,原則上允許其配偶居住至終老,但不得允其子女或其他親屬等占用。 
                ??公務員晉升后,其經濟適用房的面積標準相應提高,置換住房時間間隔盡量與干部級別調整節奏保持一致。置換時,退出原住房,換購一套與其職級相符的住房(僅需出資購買新增加的面積部分)。不愿騰退原住房的,可以補差,但補差面積不得超過其職級對應的面積標準(目前補差超標的現象要嚴厲禁止)。 
                ??從通知下發之日起,無論是存量房還是新建房,所有公務員的經濟適用房均實行體系內循環,不得上市轉讓。該住房不再有符合資格的人員居住后,由公務員所在地政府回收,定價為該住房原售價加購買年限的銀行利息(利率以回收當年的1年期利率為準)。任何單位不得自行建設住房,不得變相進行任何福利性質的住房分配。 
                ??各機關和事業單位按其單位擬招用職工人數、擬晉升總數及其所對應的住房面積,每年年底前上報當地政府主管部門,當地政府據此制定第二年的公務員經濟適用房總體建設計劃、配售計劃,并單獨成片建設。 
                ??公務員的住房公積金,單位繳交部分,可執行當地政府所定標準的上限。公務員此外不得再額外發放住房補貼。 
                ??副科級以下干部提供公租房,租金由政府財政補貼。公租房面積分為40平方米、60平方米和90平方米三種,對應相應的職級。 
                ??軍隊干部住房及其管理,比照上述標準另行制定。
                       附件四、部分專家、學者對房產稅的看法(略) 

                ??附件五、部分國家和地區房產稅政策參考(略)(執筆:袁一泓)
                  
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